REITs คืออะไร: คู่มือครบวงจรสำหรับนักลงทุนไทยปี 2567/2568

บทนำ: REITs คืออะไร? ทำไมถึงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนไทย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงมักถูกมองว่าเป็นเรื่องที่ต้องใช้เงินทุนมหาศาลและขาดความยืดหยุ่นในการซื้อขาย แต่ในยุคนี้ มีทางเลือกใหม่ที่น่าดึงดูดอย่าง REITs หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยให้นักลงทุนรายย่อยอย่างเราๆ สามารถมีส่วนร่วมในโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ได้โดยไม่ต้องลงทุนหนัก และยังซื้อขายได้สะดวกผ่านตลาดหลักทรัพย์ หากคุณกำลังสงสัยว่า REITs คืออะไร และทำไมมันถึงเหมาะกับนักลงทุนไทย บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงเคล็ดลับการลงทุนในตลาดไทย

REITs กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นในหมู่นักลงทุนไทย เพราะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ประจำจากสินทรัพย์จริง โดยไม่ต้องยุ่งยากกับการดูแลทรัพย์สินเอง ด้วยระบบที่ออกแบบมาให้จ่ายเงินปันผลสูง REITs จึงกลายเป็นตัวเลือกที่น่าจับตาในตลาดทุนไทย และเป็นเครื่องมือเชื่อมโยงนักลงทุนกับโอกาสเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังขยายตัว

REITs คืออะไร? แก่นแท้ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ความหมายและหลักการทำงานของ REITs

REITs ย่อมาจาก Real Estate Investment Trusts หรือที่เรียกกันว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นรูปแบบการลงทุนที่รวบรวมเงินทุนจากนักลงทุนทั้งรายเล็กและรายใหญ่ เพื่อนำไปซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ที่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม โกดังสินค้า หรือโรงงาน โดยเป้าหมายหลักคือสร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน

ในการทำงาน ผู้ดูแลกองทรัสต์หรือทรัสตี จะรับผิดชอบซื้อหรือเช่าทรัพย์สินจากเจ้าของเดิม จากนั้นนำมาบริหารจัดการ เช่น ปล่อยเช่าหรือพัฒนาเพิ่มเติม รายได้ที่ได้ทั้งจากค่าเช่าและกำไรจากการขาย จะถูกหักค่าใช้จ่ายก่อน แล้วนำส่วนที่เหลือซึ่งมากกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว จ่ายคืนให้ผู้ถือหน่วยในรูปเงินปันผลตามกฎหมายที่กำหนด ซึ่งเป็นจุดเด่นที่ทำให้ REITs ดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการรายได้มั่นคง การซื้อขายหน่วยก็ทำได้ง่ายผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) คล้ายกับหุ้นทั่วไป ทำให้เข้าถึงได้ไม่ยาก

ความแตกต่างระหว่าง REITs และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Funds)

ก่อนหน้านี้ ในตลาดทุนไทย เรามีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือ Property Funds (PFs) ซึ่งมีจุดมุ่งหมายคล้ายกันในการลงทุนอสังหาฯ แต่ REITs ถูกพัฒนามาเพื่อแทนที่และยกระดับจาก PFs ด้วยโครงสร้างที่ยืดหยุ่นและได้เปรียบกว่าในหลายด้าน ทำให้เหมาะกับการลงทุนสมัยใหม่มากขึ้น

จุดต่างหลักคือ REITs มีอิสระมากกว่าในการหาเงินทุนใหม่และขยายการลงทุน รวมถึงได้สิทธิภาษีที่ดีกว่า ซึ่งช่วยให้จัดการได้มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้ PFs ส่วนใหญ่ในไทยถูกแปลงเป็น REITs หรือยุติไปแล้ว เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของนักลงทุนปัจจุบัน

ทำไม REITs ถึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน? (ข้อดีของการลงทุน)

ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและโอกาสสร้างรายได้จากเงินปันผล

สิ่งที่ทำให้ REITs โดดเด่นคือความสามารถในการให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอผ่านเงินปันผล ซึ่งส่วนใหญ่มาจากค่าเช่าอสังหาฯ ในกองทุน ด้วยกฎที่บังคับให้จ่ายไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับแล้ว นักลงทุนจึงได้กระแสเงินสดแบบไม่ต้องลงมือทำเอง เหมาะสำหรับคนที่อยากมีรายได้ประจำเพื่อเสริมความมั่นคงทางการเงิน และช่วยลดความแกว่งของพอร์ตลงทุนโดยรวมได้ดี

สภาพคล่องสูงและเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่าย

ต่างจากการซื้ออสังหาฯ ตรงๆ ที่ติดปัญหาเรื่องเงินก้อนใหญ่และขายยาก REITs ช่วยแก้ได้หมด เพราะหน่วยลงทุนซื้อขายใน SET ได้ทุกวันทำการเหมือนหุ้น ทำให้เข้า-ออกได้รวดเร็ว นอกจากนี้ ยังเปิดโอกาสให้คนทุนน้อยลงทุนในโครงการใหญ่ๆ หลากหลาย เริ่มต้นแค่หลักพันบาท ก็เข้าถึงตลาดอสังหาฯ ได้แล้ว ลดช่องว่างสำหรับนักลงทุนรายย่อย

กระจายความเสี่ยงและมืออาชีพบริหารจัดการ

REITs ยังช่วยกระจายความเสี่ยง โดยลงทุนในหลายประเภทและหลายที่ ทำให้ไม่เสี่ยงกับทรัพย์สินแค่อย่างเดียว การดูแลก็ฝากให้ทีมมือโปรที่เชี่ยวชาญเรื่องคัดเลือก ซื้อขาย และบริหารทรัพย์ นักลงทุนเลยไม่ต้องกังวลเรื่องจัดการเอง สามารถมั่นใจได้ว่าทุกอย่างจะถูกดูแลให้เกิดผลตอบแทนสูงสุด

ข้อควรระวังและความเสี่ยงในการลงทุน REITs

แม้ REITs จะมีจุดเด่นมากมาย แต่การลงทุนไหนๆ ก็มีความเสี่ยงเสมอ นักลงทุนควรรู้จุดที่ต้องระวัง เพื่อวางแผนรับมือได้ถูกต้อง

ความผันผวนของราคาตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และอัตราดอกเบี้ย

ราคาหน่วย REITs เชื่อมโยงตรงกับตลาดอสังหาฯ ถ้าตลาดชะลอหรือเศรษฐกิจมีปัญหา ราคาก็อาจตกตาม นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยยังเป็นตัวแปรสำคัญ ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ต้นทุนกู้ของกองทุนก็แพงขึ้น ส่งผลต่อกำไรและปันผล แถมยังทำให้สินทรัพย์อื่นอย่างพันธบัตรดูน่าลงทุนกว่า จนเงินไหลออกจาก REITs ราคาจึงอาจลดลง

ความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการและสภาพคล่องของบาง REITs

ผลงานของ REITs ขึ้นกับทีมบริหาร ถ้าทีมไม่เก่งเรื่องคัดทรัพย์หรือจัดการสัญญาเช่า รายได้ก็อาจไม่ดีเท่า预期 แม้โดยรวมจะคล่องตัว แต่บางกองขนาดเล็กหรือเฉพาะทาง อาจซื้อขายยาก ถ้าต้องการขายจำนวนมาก อาจได้ราคาไม่ดีหรือลำบากใจ

ประเภทของ REITs: ทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจลงทุน

REITs มีหลายแบบ ขึ้นกับทรัพย์ที่ลงทุนและโครงสร้าง การรู้จักจะช่วยเลือกให้ตรงกับสไตล์ตัวเอง

REITs ตามประเภทอสังหาริมทรัพย์

REITs ลงทุนได้หลากหลาย แต่ละแบบมีจุดเด่นและแหล่งรายได้ต่างกัน

• Office REITs: เน้นอาคารสำนักงาน รายได้จากค่าเช่าพื้นที่ เหมาะกับเศรษฐกิจขาขึ้นที่ธุรกิจขยาย
• Retail REITs: ลงทุนห้างสรรพสินค้าหรือมอลล์ รายได้จากร้านค้าและบริการ แต่กระทบจากออนไลน์ช้อปปิ้ง
• Industrial REITs: โรงงานและโกดัง รายได้จากอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ได้ประโยชน์จากอีคอมเมิร์ซ
• Hotel/Hospitality REITs: โรงแรมและรีสอร์ท รายได้ผันผวนตามนักท่องเที่ยว กระทบจากโควิดหรือวิกฤต
• Residential REITs: อพาร์ตเมนต์เช่า รายได้มั่นคงจากความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐาน
• Specialty REITs: ทรัพย์เฉพาะ เช่น ศูนย์ข้อมูล โรงพยาบาล หรือเสาโทรคมนาคม เติบโตตามเทคโนโลยีหรือสังคมสูงวัย

REITs ตามโครงสร้างการลงทุน (Equity REITs, Mortgage REITs, Hybrid REITs)

• Equity REITs: แบบหลักในไทยและโลก ลงทุนเป็นเจ้าของทรัพย์ตรงๆ รายได้จากค่าเช่า
• Mortgage REITs (mREITs): ไม่ซื้อทรัพย์ แต่ลงทุนสินเชื่ออสังหาฯ หรือหลักทรัพย์ค้ำประกัน รายได้จากดอกเบี้ย อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย
• Hybrid REITs: ผสมทั้งเจ้าของทรัพย์และสินเชื่อ เพื่อกระจายเสี่ยง

ใน SET ส่วนใหญ่เป็น Equity REITs ที่ถือกรรมสิทธิ์หรือเช่าระยะยาว เพื่อรายได้จากเช่าและปันผล

วิธีลงทุน REITs ในประเทศไทย: คู่มือฉบับนักลงทุนไทย

สำหรับคนไทยที่สนใจ REITs การรู้ช่องทางและปัจจัยสำคัญจะช่วยให้ลงทุนได้อย่างชาญฉลาด

ช่องทางการซื้อขาย REITs ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)

การลงทุน REITs ในไทยง่ายดาย เพราะซื้อขายใน SET เหมือนหุ้น ผ่านโบรกเกอร์ที่ ก.ล.ต. รับรอง ขั้นตอนหลักๆ คือ

1. เปิดบัญชี: เลือกโบรกเกอร์น่าเชื่อถือ เช่น บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย (KS) หรือ บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง (BLS)
2. โอนเงิน: ฝากเงินเข้าบัญชี
3. สั่งซื้อ: ใช้แอปหรือโปรแกรมโบรกเกอร์ สั่งซื้อ REITs ที่ต้องการ
4. ติดตาม: เช็คผลงานและปรับพอร์ตตามสถานการณ์

ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนเลือก REITs ในไทย

ก่อนเลือก ควรเช็คข้อมูลให้ละเอียด

• ผลตอบแทนย้อนหลัง: ดูความสม่ำเสมอของปันผล
• คุณภาพทรัพย์: ประเภท ทำเล สภาพ
• ทีมบริหาร: ประสบการณ์ในการจัดการ
• หนี้สิน: สัดส่วนและต้นทุน
• สัญญาเช่า: ความมั่นคงของผู้เช่า
• เศรษฐกิจ: แนวโน้มอุตสาหกรรม
• สภาพคล่อง: ปริมาณซื้อขาย

สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับนักลงทุน REITs ในประเทศไทย

รัฐไทยสนับสนุน REITs ด้วยสิทธิภาษี โดยเงินปันผลจาก REITs ใน SET อาจยกเว้นภาษีบุคคลธรรมดาหรืออัตราต่ำกว่า ภายใต้เงื่อนไข แต่กฎอาจเปลี่ยน ควรเช็คจาก กรมสรรพากร หรือถามผู้เชี่ยวชาญ

REITs ที่น่าสนใจในตลาดหุ้นไทย (ตัวอย่างและแนวโน้ม 2567/2568)

ข้อสำคัญ: ข้อมูลนี้เป็นตัวอย่างแนวโน้มเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำ ควรศึกษาข้อมูลเพิ่มและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

ตลาด REITs ไทยหลากหลายและเติบโตต่อเนื่อง ปี 2567-2568 มีแนวที่น่าติดตาม

• คลังสินค้าและโลจิสติกส์: ได้ประโยชน์จากอีคอมเมิร์ซ ความต้องการพื้นที่เพิ่ม เช่น CPTGF ที่ลงทุนศูนย์การค้า
• โรงแรมและท่องเที่ยว: ฟื้นตัวหลังโควิด แต่ต้องระวังเศรษฐกิจโลก
• สำนักงาน: แข่งขันสูง แต่กองที่มีทรัพย์ดีในทำเลทองยังทำกำไรได้

ควรดูผลงานเก่า คุณภาพทรัพย์ และความสามารถทีมบริหาร

สรุป: REITs ทางเลือกการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงได้

REITs เป็นทางเลือกยอดเยี่ยมสำหรับลงทุนอสังหาฯ ที่เข้าถึงง่าย สำหรับนักลงทุนไทยทุกระดับ ช่วยกระจายเสี่ยง สร้างรายได้ประจำ และมีส่วนในโครงการใหญ่โดยไม่ต้องทุนหนาหรือดูแลเอง

แม้จะมีข้อดีอย่างคล่องตัว ปันผลสม่ำเสมอ และทีมโปร แต่ก็ต้องระวังเสี่ยงจากตลาดอสังหาฯ ดอกเบี้ย และการบริหาร ดังนั้น การศึกษาลึก การรู้ประเภท และพิจารณาปัจจัย จะช่วยให้ได้ผลตอบแทนดีและจัดการเสี่ยงได้ตามเป้า

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ REITs ในประเทศไทย (FAQ)